부동산 (아파트) 매매시 등기 방법-셀프등기!

보통 계약서를 작성할때 계약금만 지불하고 나머지 잔금 치르는날 등기를 하게 된다.

금액이 클 수밖에 없기 때문에 (전세끼고 사는게 아닌 이상) 해당 부동산에 대한 내 권리를 보장받기 위해서는 등기를 올려서 이게 내꺼다! 라는 신고를 관공서에 해야한다. 

그러기 위해서 취득세도 내야되고 주택을 국민주택채권도 사야하고 소유권 이전 등기하는데에도 수수료를 내야한다. 이 수수료는 서류에 대한 비용이랄까.

이사갈 집을 매매하려고 알아보다가 근처의 작은 아파트를 매매하게 되었는데, 처음 매매해보는건데도 여러 블로그들에 셀프등기하는 방법이 나와있어서 엄청 공부하고 준비해서 법무사 수수료를 아끼고 셀프등기를 할 수 있었다. 

이사갈 집을 매매할 때 한번 더 할 것 같으니 그 전에 미리 정리 해놓는게 좋을 것 같아서, 나를 위해 정리해보는 셀프등기 방법!

공인중개사의 업무가 업무이니만큼 셀프등기를 하겠다고 하면 서류도 잘 챙겨주고 확인하고 하는 작업을 많이 도와준다.

그럼에도 이건 내 돈이 드는거고, 공인중개사 수수료도 내 돈으로 주는거니 많이 물어봐서 지식도 습득하고 직접 공부해서 머리에 잘 새겨놓는게 낭비하지 않고 잘 챙기는거라고 생각한다. 알아서 다 챙겨줄거라고 생각하지 말고 직접 공부할 필요가 있다. (물론 잘 챙겨주기야 하겠지만 사람이니 실수할수도 있다.)

자 그럼 아파트 매매시 셀프등기를 한다면! 잔금낼때 같이 준비해야할 것은?

당연히 잔금을 치러야 한다. 

그 전에 계약서에 추가해야할 내용이 있는지 빼먹은 것은 없는지 다시 한번 확인하고, (세입자가 있는 게 아니라면) 조금 일찍가서 미리 집을 한번 보고 등기부등본을 계약 전에 뽑아달라고 해서 확인하는 것이 좋다.

우선 매도인에게 받을 서류는 꼭꼭 챙겨둬야 한다. 

잔금을 치르고나면 매도인 역시 신고하고 하느라 가야하기 때문에 도장을 다시 찍으러 와야한다거나 하는 실수를 방지하기 위해서라도 미리 준비해서 두번 안보도록 하자.

1. 등기권리증(원본) - 잔금시. 등기필정보 및 등기완료 통지서.  ** 이건 원본으로 챙겨서 등기소에 제출하는게 좋다. 최근에는 굳이 원본을 요구하지 않는다고 공인중개사에서 얘기하긴 했지만 등기소에 내러갈 때 사본으로 냈더니 받아는 주는데 왜 원본으로 안가져왔냐고 필요시 원본을 달라고 연락할수도 있다고 했다.  2. 주소변동내역 포함된 주민초본 - 잔금시 3. 부동산 매도용 인감증명서 (매수자 인적사항, 성명 주민번호 주소기재) - 잔금시 4. 인감도장 (인감증명서에 있는 도장이랑 일치하는지 확인필요) - 잔금시 ** 매수인 준비 서류중 위임장에 도장을 꼭꼭 찍어두자. 만약을 대비해서 두장은 찍어두자.  5. 부동산 임대차계약서 - 잔금시 ** 내 경우, 매매한 부동산에 임차인이 있었기 때문에 기존에 작성한 계약서를 받아야 했다. 등기시에 필요한 서류는 아니지만 추후 은행 대출 등에 필요하다.

부동산 중개업자에게 받아야할 서류. (물론 대부분 알아서 잘 챙겨주겠지만)

1. 부동산 거래계약 신고필증 원본 1부 - 잔금시. 사본도 1부 준비하는 것이 좋다.  ** 취득세 고지서 발급시 사본을 제출해야한다. 2. 중개수수료 현금영수증 - 잔금시  ** 이건 등기할때 필요한 서류는 아니었지만 현금으로 냈다면 당연히 영수증은 챙겨야한다. ** 더불어 계약금 및 잔금을 치렀다는 영수증도 챙겨놔야한다.

다음으로 매수인이 준비해야할 서류!

1. 주민번호 13자리 다 찍히게 나온 주민등록등본 1부 - 동사무서 및 관공서 ** 초본이어도 되고 매도인과 달리 주소변동내역은 포함되지 않아도 된다. 주민번호는 다 찍혀야함. 현주소가 나와있는 것. 2. 부동산 매매계약서 (원본) - 잔금시. 추가로 사본도 1부 준비하는게 좋다.  ** 원본은 등기소에 제출해야하고,  사본은 취득세 고지서를 받을 때 사본을 제출해야했다. 구청에 복사기가 있어서 복사하긴 했지만 공인중개사에서 미리 준비하고 가면 편하다. 3. 도장  ** 매수인의 경우 인감증명서까지 필요하지는 않으며 막도장이어도 된다. 서명사실확인증명서는 뽑아갔지만 매수시에는 쓸모가 없었다. 서명사실확인 증명서는 매도용으로 따로 발급받을 수 있다. 매수용은 따로 없음.  4. 신분증 ** 각종 관공서 등에서 처리하기 위해 항상 필요한 서류다. 최근 한달 이용빈도가 작년 1년간 이용한 빈도보다 높은듯 5. 구분 건물 소유권 이전 등기 신청서 - 인터넷 등기소에 서류양식이 있으니 미리 출력하는게 좋다.  ** 나는 미리 뽑아간걸로 마지막 등기소에 서류 제출할때 제출했는데 등기소에도 잔뜩 출력된 양식물들이 있었다. 여기서 작성도 가능하다. 하지만 시간을 아끼려면 미리 뽑아서 작성도 좀 해놓고 부족한 부분만 채워서 가는게 편하다. 근처 인쇄소를 찾기 어렵다거나 집에 프린터가 없다면 서류를 준비해놓고 공인중개사에서 인쇄를 부탁하는 방법도 있다. **  ** 아파트를 매매한 경우라서 "구분건물" 소유권 이전 등기 신청서가 필요한 것이다. 주택 한채를 통째로 산다거나 건물째로 사는 경우는 다른 소유권 이전 등기 신청서다.  6. 위임장 - 잔금시. 매도자 인감 직인 필요.  ** 잘못 썼을 경우를 위해 위임장 서식만 있는 서류와 내용을 다 채운 위임장을 각각 준비하여 잔금시 매도자 인감을 미리 찍어두는 것이 좋다. 실수없이 한번에 통과하는게 베스트지만 한장뿐인데 실수하면 골치아파진다. 세장쯤 준비하는 방법도 다른 블로그에서 많이 봤다. 7. 토지대장  1부 (집합 건물의 경우 전유분 대지권 등록부 포함된 것) - 잔금직전/후. 구청(지적과 민원실)에서 발급.  * 토지대장의 경우 집합건물은 동호수가 표시되어 전유분 대지권 등록부가 따로 없는 경우가 있다. 혹시 모르니 발급받을 때 물어보자. 8. 건축물 대장 1부 (집합건물 전유부분이 나와야함) - 잔금직전/후. 구청(지적과 민원실)에서 발급.  ** 취득세 고지서를 발급받으러 어차피 구청에 가야하기 때문에 구청에서 토지대장 및 건축물 대장을 발급받으라고 하지만 인터넷에서도 출력할 수 있으며 동사무소에서도 발급받을 수 있다. 잔금날에 받는 것이 좋다. (난 잔금치르러 가는길에 동사무소 들려서 다 출력해갔다. 9. 취득세 고지서 - 잔금후. 구청 세무과에서 발급 ** 취등록세 납부를 위해 고지서가 필요하다. 매매계약서 사본과 부동산 거래계약신고필증 사본이 필요하다. 제출해야하는 서류. 미리 복사해가면 좋지만 내 경우는 없어서 구청에 문의하여 구청 내 복사기를 이용했다.  10. 취득세 납부 후 받은 영수증 - 은행 ** 영수증은 등기시에 제출해야한다. ** 제법 금액이 크기 때문에 카드로도 납부가 가능한데, 이 경우 은행에서 도장을 찍어주지 않는 경우도 있다. 그 경우 카드납부 후 인터넷에서 영수증을 뽑으라더라. 카드로 하려다가 그게 귀찮아서 현금 뽑아서 구청 옆 신한은행에 바로 납부함. 은행에 따라 납부 방식 및 영수증 여부가 다를 수 있으니 확인하고 납부해야한다. 11. 국민주택채권 매입 후 영수증 - 은행(신한, 우리, 국민, 기업, 농협에서 취급) ** 국민주택채권을 구입할 수 있는 은행이 한정되어있다. 위 은행에서만 취급하니 해당 은행점에 가서 매입해야한다.. ** 매입 금액은 얼마짜리(공시가격 기준) 집을 샀느냐, 오늘의 채권가/할인율에 따라 달라지는데 정확한 금액은 잔금당일(오전7시이후)에 인터넷-주택도시기금사이트에서 확인 가능하며 등기소에서 확인이 가능하다. 주택도시기금사이트에서 확인하고 은행사이트로 연결해서 매입할수도 있다.  ** 매입금액을 인터넷/등기소에서 확인하기 어려운 경우, 등기민원콜센타(1544-0773)로 전화해서 확인할 수 있다. ** 매입방법은 채권을 사고 가지고 있는 방법이 있지만 대부분 채권을 사고 그자리에서 바로 팔아버리는 방법으로 돈을 아낀다. 이렇게 하면, 예시로) 채권을 780,000원에 매입했다면 당일의 할인율이 3.4324 일 때, 780,000*3.4324 = 26773 원만 은행에 내면 되는것이다.  ** 국민주택채권 매입에 관한 자세한 내용은 나도 이 블로그를 참고했다. (https://blog.naver.com/yosimich17/221148923868) 12. 법원(정부)수입인지 구입 - 은행에서 구매 후 출력 ** 매매금액이 5천만원초과~1억이하는 7만원, 1억~10억은 15만원. (그 이상은 내가 매매할 일이 없을것 같아서 적지 않았다...만 그외 금액은 전자수입인지.kr에서 구매자용-서비스소개에서 확인할 수 있다.) ** 은행에서는 현금만 받는다! 온라인으로 미리 구매하는 경우 카드/계좌이체 가능하다. (전자수입인지.kr) * 다만 저 사이트가 관공서...라서 회원가입하는데서부터 화를 불러일으키기에 나는 현금으로 살 생각을 하고 은행을 갔는데, 공인중개사에 물어봤을때 1억이하 주택에는 수입인지는 안사도 되고 증지대만 납부하면 된다고 했다. 돈굳음.  13. 건물 소유권 이전 등기 신청 수수료(증지대) 납부 영수증 - 은행 ** 어느 동네는 등기소에서 안받아서 은행에서 미리 납부하고 가야한다고 했는데 동수원 등기소에서는 납부 가능했다. 등기소에 납부가능한 기계가 있어서 거기에서 납부하고 영수증을 출력했다. 이건 지역마다 다를 수 있으니 미리 확인이 필요하다.

그래서 정리해보면 셀프등기를 위해 가야할 곳은 이런 순서로 가는게 좋다.

공인중개사 (매매시 잔금 및 서류 챙기기) - 구청(취득세 고지서, 토지/건축물 대장) - 은행(국민주택채권, 정부수입인지, 등기수수료 납부 및 영수증) - 등기소

등기를 법무사에게 맡겼을 경우 매매가에 따라 수수료가 달라지기 때문에 3억쯤 되는 아파트를 매매한다면 나보다 더 큰 금액을 아낄 수 있을 것이다. 물론 정신적인 스트레스는 직접 가는게 더 크긴 하겠지만 말이다.

난 공부삼아 했던것도 있어서 연차도 내고 느긋하게 했는데, 잔금치르는데 한시간, 구청-은행-등기소 돌아다니면서 처리한게 2시간반. 이중 이동시간이 한시간. 대기시간은 30분 내?  생각보다 아주 오래걸리진 않는다. 계약할 시간이 조금 이른 오전이었거나 차로 이동했다면 반차만 내고 할 수도 있을듯.