임대사업자 종합소득세 신고(2천만원 이하 분리과세) 후기

작년 수익부터는 수입금액이 2천만원 이하라도 올해 소득세 신고를 해야한단다. 

신고기한은 올 6월 1일까지이고 납부는 8월 31일까지다. 

이전에 등기를 쳤던게 주택임대사업자 등록을 한 물건이라서 나도 소득세 신고를 해야했다. 

사실 기준이 조금 애매하긴 했던게 두채 소유인데 하나는 월세 임대수입이 있고(임사등록 한 것) 다른 하나는 전세를 놓은 거였는데 이건 임대사업자 등록한건 아니었다. 월세 임대수입이 있는 건은 주택 전용면적이 40m^2 면서 기준시가가 2억원 이하인 소형주택이라 하라는건가 말라는건가 싶었는데 판단 기준의 표를 보니 

2두택 소유 -> 모든 월세수입에 걸려서 과세대상인 것 같아 신고를 했다. 

아래 예시에서 과세미달이 될 경우라도 위의 조건에 걸리면 일단 신고를 해야하는 듯 싶었다. 

수입금액 2천 이하는 맞춤형 안내문을 발송한다고 써있는데 그런 발송은 없어서 대상이 아닌가 진짜 엄청 고민했는데 괜히 안했다가 세금 더 맞는것보단 대상이 아니라도 신고하는게 낫겠거니 싶어서 ...... (안내가 1도 없어서 이것저것 가이드 문서들을 찾고 글도 올려가며 셀프로 신고하긴 했다)

종합과세와 분리과세를 선택하는 기준으로는 종합과세로 해도 분리과세의 세율 14%보다 낮은 세율을 적용받을 수 있다면 종합과세로 하는게 이득일 것이다. 내 경우는 종합과세로 해봐야 근로소득이 있어서 이득이 없는 관계로 (손해만 남) 분리과세로 결정. 

자세한 절세 팁은 아래 문서에도 더 나와있다

분리과세 신고에 필요경비와 기본공제, 산출세액과 세액감면 등 알아야 하는 수치가 많긴 한데 사실 대부분은 알아서 계산해준다.

기본공제금액은 당연히 모두에게 적용되는줄 알았는데 임대주택 등록시 400만원 공제, 미등록시 200만원 공제라는 이 것은 "주택 임대 소득 외 종합 소득금액이 2천만원 이하인 경우만 적용되는 공제금액" 이다. 이걸 몰라서 당연히 공제되면 소득세 0원이겠네 ! 하면서 끝까지 갔다가 계속 소득세가 나와서 뭐지 하고 처음부터 끝까지 여러번 다시 훑었다. 얼마 되지도 않는데 세액감면을 받겠다고 열심히 등록을 해도 결국은 소득세를 내야한다니.... 

근로소득과 임대소득이 같이 있는 경우는 일반신고->정기신고 작성을 들어가서 하라는대로 쭉 입력하면 된다. 

내년부터는 사업자 미등록하면 가산세도 붙는다니 임대소득이 있다면 사업자를 신청하자....

월세 수익을 늘리려면 2채와 3채이상의 차이에 대해서도 더 공부하고나서 살지 말지를 고민해야할것 같다. 주택 관련 세금 너무 복잡하다. 홈텍스 시스템이 정부 시스템 중엔 잘되있는 편이지만 그래도 거지같음. 사실 법이 복잡한게 제일 크리티컬 한 것 같다. 개발자도 고생일듯...

아래의 사례를 잘 참고하면 도움이 되는 경우가 있겠다. 사실 나는 4인 가족 그런건 없어서 인적공제도 없고 다른 공제도 없는데 월세를 받기는 하고 받는 월세는 엄청 적은데 전세 둔것도 있어서 후.... 사례가 사실 정말 다양하게 나올 수 있을 것 같으니 잘 따져봐야겠다. 

소액이라 직접 하려고 갖은 애를 써서 계산하고 직접 신고했는데 사실 주택임대로 조금만 더 벌었어도 전문가 고용을 생각했을 것 같다. 여러번 봐도 복잡해서 다시 확인해야하는 게 너무 많다. 공부해도 해도 끝이 없어.... ㅠㅠ (심지어 계속 바껴... 그만 좀 해라 이놈들아... ) 

종합과세와 분리과세중 뭐가 유리할지는 아래 조건을 잘 따져봐야 한다. 

거기다 사업자 등록을 하면 얼마나 세금 혜택이 있는지도 가지고 있는 물건에 따라 계산해봐야 한다. 다른 수익이 2천만원 이상 있다면 기본공제도 안들어가니...

무슨 약정서도 아니고 이렇게 깨알같이 조건이 많이 붙는건 볼때마다 화가 난다.... 특히나 한번에 정해져있는것도 아니고 예시에도 각종 조건이 들어가있는 상태로 공제를 해주고 세액감면도 달라지니 이게 무슨 물건 같은데 붙어있는 조건이었으면 분명 소비자 보호원에 신고했을거다. 

아 참고로 홈텍스에서 종소세 신고를 하면 참고하라고 전자신고 동영상이 뜬다. 

동영상대로 따라가는게 모든 사람에게 맞지는 않겠지만 그래도 최대한 여러가지 조건을 맞추려고 애쓴듯 조건별로 동영상이 올라가있으니 적당히 참고하는 것도 괜찮은 방법이다. 

신고를 할때 가장 마지막에 세액 계산을 해보고 예상한 금액 등과 맞춰볼 수 있으니 금액이 안맞는다면 다시 (처음으로) 돌아가서 안맞는 부분을 찾아서 수정하면 된다. 이 과정이 굉장히 화가 나지만 그래도 세액공제가 제대로 안들어갔다거나 하면 세금차이가 크게 날 수 있으니 꼭 여러번 확인하자.

참고로 홈택스는 정부 사이트라 그런지 크롬chrome 보다 인터넷IE 에서 더 잘 돌아가는 편이다^^ 

특히나 근로소득의 세액공제를 넣는데 제대로 저장이 안되고 회사에서 정산한 금액에서 세액공제가 계속 누락되고 입력이 안되는 바람에 일주일동안 삽질을 엄청나게 했는데 그게 다 크롬에서만 입력해서 그런거였다. IE에서 하니까 저장 잘 되더라. (물론 IE에서도 제대로 안되는건 안됐다.^^ 덕분에 크롬과 IE를 오가면서 로그인하고 입력하고 저장하느라 굉장히 화가 났지만 그래도 잘 신고했다. 일해라 국세청) 

 

아래의 미리 채움서비스는 임대주택 등록을 미리 해두고 계약서 작성할때마다 제때 등록을 했으면 등록한 물건에 대해 불러올 수 있는 기능이다. 한번에 불러와서 어느정도는 편하긴 했지만 입력이 안되어 있는 항목들이 있어서 계약서 확인하면서 다시 등록해야하는건 어쩔 수 없었다. 주소 입력 안해도 되는건 괜찮았다. 

아래 신고 서류는 찾아가서 신고하는 경우인것 같다. 홈텍스에서 온라인으로 신고하는 경우에는 ..... 그 경우에도 뭐 신청하는게 몇가지 있었는데 열심히 읽어보면서 하면 된다....

소형주택 세액감면 신청 같은것도 세액감면 신청하는 곳에서 따로 눌러서 신청하는게 있었다. 

 

참고로 내가 크롬에서 계속 오류가 났던건 아래와 같은 거였는데,

분리과세로 했기 때문에 당연히 근로소득에서 나온 세금 결과는 회사에서 소득신고 했던 거랑 결과가 같아야 했는데도 동일하게 나오지 않아서 숫자를 일일이 따지다가 기부금을 포함한 세액공제가 제대로 저장되지 않은걸 확인했다. 아니 기부금은 저장도 됐는데 왜 .....

다시 세액공제란에 들어가서 연금계좌 세액공제를 입력하고(여기까진 화면에 보이긴 함. 저장은 안됨.), 일반 보장성 보험료를 계산하고 저장했는데 자꾸 아래같은 창이 뜨는거였다. 이 것 때문에 저장이 안되는건가 했는데 그냥 기부금에서 등록하는것부터 제대로 안돼서 기부금액이 세액공제에 안넘어왔고, 그래서 계산 오류가 나면서 나머지 세액공제 내용도 적용이 안되었던 거였다. 

사실 오류가 난 직후에 문의글도 올렸는데 하루뒤면 답장이 온다더니 4일뒤에야 겨우 답변이 달린게, 너무 답변이 늦어서 죄송합니다만 아직도 해결이 안됐다면 다시 문의 올려주세요^^ 였다........ (와 진짜 일좀 제대로 해라)

결국 답변을 보고 빡친 나머지 해결책을 찾았으니 다행이지.... 계속 삽질만 했으면 진짜 여기다 욕만 올렸을지도 모르겠다. 

 

거기다 입력했는데 뭔가 잘못됐다면 마지막에 신고하려고 할 때 오류가 뜨면서 다시 확인할 수 있게도 알려준다.

아래 오류는 세액감면 금액이 있는데 신청서를 (다시) 제출하지 않았다는 오류와

앞에서 작성한 감면세액과 뒤에서 작성한 세액감면 금액이 맞지 않으니 다시 입력하라는 오류였다.

신청서를 다시 작성하고, 오류난 금액을 다시 계산해서 입력하니 통과하더라. 

생각보다 복잡한데 할만은 하다. 아마 세액공제에서 에러만 안나고 제대로 진행되었다면 어 생각보다 할만 하네 하고 하루만에 끝냈을지도 모르겠다.

회사에서 소득공제 처음 했을때보다 더 어려운 것 같긴 한데 ... 소득공제도 하다보니 지금은 제법 할만해서 금방 끝내니까 종소세 신고하는것도 하다보면 익숙해져서 금방 하겠지...?